从开发商转型代建管理的绿城一如既往有着良好的建筑声誉与行业口碑。从「绿星认证」到「供应商分级认证」，从「房屋4S+服务」到「园区生活服务体系」，绿城管理用一整套教科书般的代建4.0体系，来确保代建楼盘被绿城基因“点石成金”。
作为“金手指”一般存在的绿城管理，虽说只有“轻资产”，但代建业务盈利能力并不弱，净利润率高达30%以上。年，绿城代建业务贡献销售金额亿元，绿城依靠代建业务，首次实现销售金额突破千亿元；年，绿城代建销售金额亿元，占销售金额的29%，代建业务销售占比进一步提升。年上半年，截止至7月31日绿城集团累计取得总合同销售面积约万平方米，总合同销售金额约亿元，代建合同销售个亿，占比37.29%。
绿城的轻资产模式及其代建4.0
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华丽转身，在代建中低调称霸
绿城房地产建设管理集团（简称绿城管理）是绿城中国代建业务的主体，是绿城中国的全资子公司，也是绿城中国五大业务板块之一。年，绿城中国整合绿城鼎益、绿城时代等平台，成立绿城管理集团，成为绿城品牌和代建管理模式输出的主体。目前，绿城管理是国内规模最大的的房地产代建企业，年底，管理项目个，全年销售金额亿元。而在年仅上半年，代建销售金额便已达到个亿了。
据统计，过去七年中19家大牌房企的代建项目累计合约总建筑面积达万平方米，其中绿城管理的市场份额占到了45.4%。
▲不断转型调整而出的绿城管理
代建模式是绿城中国的轻资产战略，轻资产是在不增加企业负债的前提下，扩大规模，增厚利润的途径。代建模式跟合作开发、地产基金等业务模块一样，成为绿地中国轻资产战略的重要组成部分。代建业务可以在不增加自有资金投入的基础上，扩大企业国模。年，绿城代建业务贡献销售金额亿元，绿城依靠代建业务，首次实现销售金额突破千亿元。年绿城代建销售金额亿元，占销售金额的29%，代建业务销售占比进一步提升。
▲数据来源：wind数据库、同策研究院
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“点石成金”的代建4.0是何方神圣
绿城管理集团是一个综合性服务平台，业务模式除了委托代建外，还包含管理咨询和专项服务两大业务。管理咨询业务范围较广，依托绿城中国的品牌优势及操盘经验，涉及到养老咨询、小镇咨询以及房地产项目从前期定位到后期的物业咨询全链条的咨询服务。
绿城年开始启动代建业务，到目前，经历了*府代建、商业代建、资本代建以及现在的代建4.0，四个阶段。目前的代建4.0旨在整合房地产全产业链上的优秀资源，根据客户的需求定制服务，实现委托方、供应方以及购房者等多方利益最大化。
▲*府代建
▲商业代建
▲资本代建
代建4.0是一个复杂的体系，绿城希望通过将代建过程中涉及的上下游委托方、供应方都整合到同一平台体系内，通过整套运营体系、服务体系和收益率来保证业务规模的扩大，同时，以降低供应端成本，使两端互为良性促动，做大市场份额。
在代建4.0体系中，还包含有“全生命周期服务体系”，将服务范畴扩大到售后阶段，拓展致保养等增值服务领域。以预警、顾问、维修等步骤覆盖全生命周期服务体系，通过从房屋建设到后期维护、物业服务等全程把控来提升产品竞争力。代建4.0中为了保障委托方的权益，绿城管理引入了“对*机制”。按照委托方需求，绿城设定一个收益预期，如果最终没有到达收益目标，将不收取服务费，如果达到目标，实现超额利润，代建方则按照一定比例参与分红。
▲具有标杆作用的项目绿星认证便是QR协定的一部分
绿城代建4.0体系其中的一个重要组成部分就是“绿星认证”。年3月，绿城发布了绿星标准，希望能够把绿城自身的产品、运营等标准化的同时，也将“绿星标准”在整个行业推广，使之成为代建行业的认证标准。
绿城代建目前管理多个项目，已经具备了一定的规模，希望通过标准化降低难度。一旦项目参与各方都接受了这个标准化体系，并选定了服务标准，就可以在内部进行标准化操作，降低沟通协调成本，提高工作效率。这套标准化体系将供应商整合进来，在保证充足业务量的前提下，获取成本上的优势，形成良性发展。
这套系统通过对项目的评分、分级、认证体系，以“菜单化、可视化、平台化”的理念为委托方、供应方和购房者提供一套星级识别体系。委托方可以根据土地、资金等情况，确定星级标准，一键选择产品、供应商、运营团队和物业服务等主要内容，通过绿星平台案例库选择案例对标，提前明确成本区间和预期收益，并可实时监督工程进度和成本管控。在这套标准系统中，把供应商分为ABC三类，委托方推荐的供应商，也可以在接受标准流程的审查后入库。供应商在进入这套体系后，就能享受绿城管理巨大的业务流量，同时通过标准体系，提高自己的管理水平。而面对购房者而言，可以更全面地了解全周期的产品营造标准与过程，并享受更多增值服务。
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