我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房*师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔，你好！我是在云南省昆明市长水机场上班，现在准备买一套小户型的刚需房子，我是女孩子，现在有两处选择：一、西山区筑友双河湾及第苑二手房71平，两梯八户，顶楼，带私立幼儿园，私立小学，初高中，没满两年，毛坯万。二、晋宁区古滇水云城75平一手房带装修，可以组合贷92万左右一梯两户，是三家大房企开发，以后规划地铁9号线。求星叔解惑
回答：第二个更好。第一个两梯八户，同一层密度太大，影响自住体验，另外顶楼和底楼买房尽量不选，未来出手会有一定比例折价。
未满二交易税费太高，也不划算。第二个一梯两户+一手精装，自住体验明显更好，另外可以组合贷利息更划算，以后还有地铁规划利好，适合自住加投资。
影响房价的内部因素一般主要有几点：
1、采光和视野。采光的重要性，没经历过的人可能很难懂，朝向的重要性在北方尤其突出，越往南（越靠近赤道）影响越小，北向户型的折价也越来越不明显。
至于视野，就目前国内的建筑高度来说，很少有超高层住宅，所以可以简单粗暴的认为，层及以下的住宅，楼层越高，视野越好。
楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。但是在南方，这个数值可能相对偏大，因为环境更潮湿。
一些高档小区，一楼折价比例通常更高；
而在上车的老破小里，房子总共就00万，楼00万，一楼万很正常，地板价挤压。
同一楼层的视野好坏，则看朝向。
2、最好的户型，是南北通透。一般只要户型方正，没有硬伤，就都算可以，不会有太大的折价。
一般来说，同一个小区内部的相似户型，因为楼层、朝向、格局等造成的价格差异，差不多能到10%甚至更高。
如果一定要给各个因素定价的话，可以认为：
楼层约占2%-%；朝向约2%-%；视野约占2%-10%＋（越稀缺的景观溢价越高），通透性约占1%-2%。
但是折价不是一个固定值，而是一个相对值！
提问：星叔你好：本人工薪家庭，常住贵州省兴市，45岁，目前居住老城区步梯5楼，家庭约收入20万，子弹60，公积金不能贷款，只能商贷，本地有个老破小，挂了半年一直未脱手，本地部分新房在降价，洋房持平，目前比较纠结，想在本地购改善性住房，又想乘目前价格稳定到省城贵阳投资一套小室，资金有限，请求指点。还有请推荐贵阳的楼盘参考一下，谢谢！
回答：你好，子弹60我更建议你优先考虑投资，因为小城市未来的房价大概率横盘或者阴跌，所以刚需改善可以不用太着急，房价浮动不会太大，随时都可以上车。
而一二线城市房价涨幅能力更强确定性更大，所以我们投资要做的就是提前买入，等风来，而不是一味的去追风口，大概率会错过。
贵阳老城区内，好的地段已相对饱和了。新城区，主要就是观山湖、花溪和贵安新区了，花溪和贵安繁荣起来还需要时间，目前来看，观山湖是一个比较不错的选择。
观山湖现在逐渐热闹起来了，少不了世纪城、观山湖公园周边一片的人气，但是，今后商业和人气最旺盛的，有可能是奥体中心一片，因为奥体中心在那里，很多外地人来看比赛，都是到那附近，相当于招牌、门面了。
奥体中心地段，是比较不错的。有地铁1、2号线交叉的换乘站，诚信路站、兴筑西路站等。贵阳老牌*贵阳一中也在这一片区。东边又是观山湖公园，西北面还有十二滩湿地公园，夹在中间的区域，孕育出一个巨大的CBD在这里，也算是顺理成章的事。
楼盘比如华润置地悠山悦景、中铁阅山湖等，都是比较不错的盘。
提问：你好我已加入资料怎么发我另外兰州南关周边房子有投资价值没谢谢
回答：兰州主城分四大区域，分别是城关区、七里河区、安宁区、西固区，安宁和西固是后起之秀，主要还是在城关和七里河。
东方红广场、西关南关、雁滩核心区域均价都已经接近两万，西站十字和西客站周边均价也已经在一万以上。
这已经是一个比较高的水平，再往上大幅上涨的可能性已经很小了，会涨，但不会像前几年一样猛涨。
整体看来兰州城市能级偏低，投资回报率不大，纯投资建议入手人口万以上人口净流入的省会城市。附近的西安，重庆，成都是比兰州更适合投资的城市。重庆不限购，房票更好开发。
提问：星叔您好，江西南昌这边，考虑自住加投资，小孩还有三年上学，首付四十，看了几个地方，南昌县价格低一点，市里面稍贵，最近看了一个广州路上的云璟樾城，离家近，而且89平的价格可以承受，不知道以后有没有发展，是去看二手的次新楼盘，还是买新盘
回答：你好，新房和二手次新都可以考虑，没有不能买的楼盘，只有不能买的价格。
南昌对于不想跑外省江西人来说很值得投资，南昌最好的依然是红谷滩核心区其次红角洲，最后朝阳新城，高新区，最重要的是地段。
如果自住想离家近一点，世茂云璟樾城这个盘可以考虑，位于青山湖区广州路和东泰大道的交汇处，青山湖区作为南昌老城主要区域之一，区域内有双学校、双地铁、双交通线路环绕的项目，自住加投资问题不大。
提问：星叔您好。坐标无锡，刚需。今年上半年拍了很多地，不少已经达到了1万7，从明年开始，新盘的价格看似还会往上走。今年上半年放松了人才落户*策，并且规定私立学校必须摇号，这使得新房和*房变得更加火热。近几年安置房大量上市，导致二手房均价比新房低了近一万。重重迷雾，让我实在不知道今年该不该买房。请问您怎么看呢？
回答：既然你是刚需，房子当然要买。只是买的时机相对犹豫，不太了解。
当不确定何时下手时，优先考虑年底入手。
如果觉得新房价格高企，二手房相比新房价格便宜很多。二手房便是一个不错的选择，毕竟新房最终也会成为二手房。
关于楼市利好利空都比较明显，看不清未来房价是涨是跌时。可以考虑有诸多抗跌因素的二手房。例如*不错的，或者地段、商业配套可以的。
这些类型的房子，抗风险能力强，未来保值效果明显。
提问：星叔，闵行颛桥板块如何？15号线年底就要通车了，可以和原来的五号线并称双地铁，而且靠近紫竹开发区（区域CBD）周边人口集中，近期也有土地储备和动迁改善界面规划，符合被城市包围的郊区的定位。板块内，15号延线双柏路站附近，次新房不多，适合的标的是动迁房，4万多，比如广润苑，爱庐世纪新苑。
您觉得如何？比起大虹桥板块的华漕如何？
回答：我觉得比起华漕板块来说还是差一点的，它的地理区位偏居一隅，周边的辐射也不算很强。
本身能级规划还差很多。即便15号线通车，两条地铁也离市中心很远。
关键是距离他最近的副中心也是莘庄，也没有太多辐射溢出。
闵行区的发展中心明显在华漕那边，引入了很多学区。
我建议如果有预算的话，继续考虑华漕南虹桥。
点击“