案情简介：当事人与房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由当事人购买“xx小区”xx房屋，现房屋出现地基结构沉降，承重墙出现不同程度的迸裂，特就当事人权益救济问题展开分析。
一、问题分析
1.房屋质量不合格的，当事人有何种救济途径？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（年）第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
可见，因房屋主体结构质量不合格，商品房买受人可请求解除合同，赔偿损失；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同，赔偿损失，同时在保修期内也可要求出卖人承担修复责任。
2.地基结构沉降，承重墙迸裂是否属于房屋主体结构不合格？
属于。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中的观点，‘房屋主体结构质量不合格’应做广义理解，房屋作为一个完整的建筑工程，既应当包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。同时根据建筑法的规定，房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线，上下水管线的安装工程，供热、供冷系统的工程等部分。建筑物的地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的重要基础和主体，本条中的“房屋主体结构”应当包括地基基础工程和主体结构工程两部分。
二、法院观点
1.房屋地基基础部分、主体结构质量不合格，难以通过修复方法解决的，买受人可依法请求解除合同，并要求出卖方支付违约金及损害赔偿责任
●案例1：双柏东和置业发展有限公司、施军等商品房销售合同纠纷
案号：()云23民终号
审理法院：云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
案例摘录：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”作为一个完整的房屋建筑工程，既包括地下隐蔽工程的地基部分，也应包括地上工程所涉及的部分，地基基础工程与主体结构工程是建筑物的重要组成部分，整个建筑物中凡是可以承受建筑物本身各种载荷的部位应认定为主体结构组成部分。当这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为房屋主体结构存在质量问题。本案中，云南省建设工程质量检测中心有限公司的鉴定报告证实涉案房屋地基基础安全性等级达不到国家规定的安全性标准，上部承重结构的安全性等级也达不到国家规定的安全性标准。……二、解除施军、董国梅、双柏东和置业发展有限公司、云南双柏农村商业银行股份有限公司于年12月20日签订的年双农字第号个人购房借款合同，施军、董国梅于判决生效后10日内向云南双柏农村商业银行股份有限公司归还该合同项下剩余的借款本金及利息；三、双柏东和置业发展有限公司于判决生效后10日内返还施军、董国梅房屋总价款元，并由东和公司支付施军、董国梅按揭贷款本金19万元按借款合同约定的利率计算的自借款之日起至判决确定的返还购房款之日止的利息；四、双柏东和置业发展有限公司于判决生效后10日内赔偿施军、董国梅房屋装修损失费.79元、房屋增值部分的损失元、房屋所有权登记费元、契税.07元、鉴定费元。
●案例2：熊洁、王健等商品房预售合同纠纷
案号：()川民初号
审理法院：四川省乐山市沙湾区人民法院
案例摘录：在冯某、罗某某诉被告的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，鉴定结果为主体结构（含基础）的施工质量不合格、主体结构（含基础）的质量不合格。该事实已由生效判决确认。由此，原告所购买的8号楼因主体结构质量不合格，原告依法有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》。原告以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点为原告诉状送达被告之日，本案被告收到原告的诉状时间为年11月30日，故原、被告于年7月8日签订的《商品房买卖合同》于年11月30日依法解除。……第一，关于原告要求被告退还购房款及国土收费、契税等费用的问题。……原、被告的《商品房买卖合同》解除后，原告将所购房屋退还给被告，被告也应将所收取的房款和相关费用返还给原告，即被告应退还原告购房款,.00元（已扣除被告应退的实测面积差价元）、国土收费元、契税4,.61元、备案费80元、权证费元、维修基金5,.95元、房印税5元、他项权证费.11元、工本费10元，扣除退还购房差价元,共计11,.67元，因原告只主张11,.00元，系其自由行使处分权范畴，不违反规定禁止性规定，本院予以确认。……第二，原告主张的房屋装修费、房屋增值差价的问题。……经鉴定，原告所购位于公园一号8号楼1单元5楼1号的房屋（含装修，以年9月24日为基准日）的评估总价为,.00元，其差价损失（含装修）为：评估总价,.00元-购房实际总价,.00元=,.00元，该部分差价包含了房屋增值差价和装修损失，应当认定为原告的履行利益即被告违约所造成的损失,被告依法应当赔偿给原告。……第三，关于原告要求被告支付购房款利息损失的问题。……本院认为，原告主张符合法律规定，前述确认合同解除之日为年11月30日，故购房款利息为：以,.00元为基数，从银行放贷之日（年1月21日）起，按银行同期活期存款利率（0.36%）计算至合同解除之日（年11月30日）止，利息为9,.42元。
●案例3：浦城县东虹房地产开发有限公司、吴学武房屋买卖合同纠纷
案号：()闽07民终号
审理法院：福建省南平市中级人民法院
案例摘录：一、吴学武与东虹公司签订的《商品房买卖合同》是否符合法定解除条件问题。……因仙楼新境6号楼主体结构局部质量不合格，且东虹公司未能及时修复隐患，导致吴学武购房目的不能实现，吴学武有权主张解除合同并要求被告赔偿损失。二、关于吴学武主张退还的购房款金额及损失计算问题。……对于吴学武要求东虹公司自购房款实际支付之日起按银行同期贷款利率的诉请，因吴学武支付购房款后，因商品房质量问题导致吴学武无法实现合同目的，且吴学武支付的90万元按揭款也系银行贷款，也需向银行支付贷款利息，故吴学武主张东虹公司从购房款实际支付之日起按银行同期贷款利率支付资金占用损失，于法有据，予以支持。对于吴学武主张的物业专项维修基金、开口接口费、办证所缴交的税费等，均有提供相应的票据，予以支持，各项损失共计为47,.83元。三、关于本案鉴定费用的负担问题。依照法律规定，鉴定费及鉴定人员出庭费应由败诉方承担，故本案鉴定费用应由东虹公司承担。但因本案委托天泽司法鉴定所关于仙楼新境6号楼整栋楼主体结构质量及安全性能鉴定系一审法院在审理中的12个案件共同委托，故平均到本案仅需支付1/12的鉴定费即可，鉴定费金额为35,元（,元÷12=35,元）。
2.房屋质量存在问题，经修复或采取补救措施可以继续履行的，应当继续履行，不得解除合同，但继续履行合同不影响出卖方承担违约责任和损害赔偿责任
●案例4：钟先福、包兰州等房屋买卖合同纠纷二审判决书
案号：()鄂13民终号
审理法院：湖北省随州市中级人民法院
案例摘录：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于房屋主体结构质量是否合格，涉及专门性问题，需要通过鉴定予以确定，而非依据常识可以作出判断。如前所述，一审委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的司法鉴定意见虽然认为“房屋及车库砖不符合国家标准，砌筑砂浆及梁箍筋间距施工工艺不符国家标准”，但也未作出涉案房屋主体结构质量不合格的鉴定意见，可以通过采取加固处理措施的方式进行修复，不影响包兰州、赵丹丹正常使用。因此，包兰州、赵丹丹举示的证据不能证明涉案房屋主体结构质量不合格，其据此主张解除合同、退还购房款并赔偿损失的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。因包兰州、赵丹丹提交的鉴定意见已达到其第八项房屋整改加固的诉讼目的，由此产生的鉴定费、分担反诉费一审法院根据诉讼费交纳办法的规定，确认由当事人各分担50%，并无不当。钟先福上诉主张包兰州、赵丹丹承担办证费，未提供代为缴纳办证费用的票据佐证，不予支持。包兰州、赵丹丹上诉主张钟先福修复房屋后再支付剩余购房款及不应当支付利息，但根据合同约定包兰州应于年12月底前付清剩余购房款，逾期按月息0.66%计算，在钟先福已履行交付房屋的义务后，包兰州应当履行支付购房款的义务，故包兰州应当承担逾期付款及利息的违约责任，包兰州、赵丹丹该上诉理由无事实和法律依据，不予支持。
●案例5：杨芷涵、中铁房地产集团宁波京城投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
案号：()浙民初号
审理法院：浙江省象山县人民法院
案例摘录：原告与前期物业管理单位中铁物业公司进行房屋验收发生于年9月16日，原告在与中铁物业共同确认的《房屋验收确认表》中有近15项质量问题，而此后根据原告于年5月22日向象山县住建局、质监站等部门投诉的信函中可知，存在主要问题为地下室主体柱子与大梁的问题，被告对相关窗户渗水质量问题已经修复，即履行了维修义务。年11月7日，原、被告共同确认宁大设计院对涉案房屋质量中的7号楼地下室2-3／D轴一层楼面梁进行工程质量检测，包括涉及其他质量问题，也没有得出该大梁的质量涉及房屋的安全性问题。……涉案房屋的质量问题即争议主要处地下室2-3／D轴一层楼面梁可以通过修复予以解决。因此，从以上可知，本案涉及的房屋仅仅是质量瑕疵的问题，而涉及该方面的问题应当按照商品房买卖合同的约定履行修复义务。涉案的房屋涉及地下室2-3／D轴质量问题双方对此有不同认识外，其余质量问题多已解决（除二楼房顶平台多处开裂现象，也有修复方案），至于通风窗户口被其他业主遮挡密封与被告无关，原告应另行解决。现被告愿意按修复方案进行修复涉案房屋质量问题，对此应予以支持。……综上，原告以涉案的房屋质量问题主张解除合同，并要求退还房屋及相关房款、利息损失的请求，本院难以支持。
三、总结与建议
1.房屋主体结构（地基基础+地上主体）存在质量问题，买受人可请求解除合同，并要求出卖方承担违约责任和损害赔偿责任。
2.房屋主体结构存在质量问题的，依据《民事诉讼法》关于举证责任的分配规则，应由房屋买受人举证，因此建议对房屋进行鉴定，若房屋的确存在主体结构问题或是严重影响正常居住的情形，即可提出解除合同、赔偿损失等请求。
3.若经鉴定，尽管房屋存在质量问题，但仍然可通过修复等方式补救的，一般不宜再主张解除合同。但可在要求出卖方修复质量问题的同时要求其承担违约责任和损害赔偿责任。